想想过去二十多年，谁没有把房子当成印钞机和抗通胀的硬通货？但现在，顶层设计明明白白告诉你，它被官方正式定性为和客厅彩电一样的消费品。 这才是8月楼市最为致命的分水岭。以前政策一松绑，大家就觉得要暴涨，那是因为定价的锚依然是“金融资产”。 如今这个锚彻底变了，以后买房考量的不再是“能涨多少”，而是单纯的“值多少”。回看2017年马云那番话，当年惹来满屏的群嘲与不解，如今却成了冰冷现实的最佳注脚。 过去大家在探讨楼市拐点时，总习惯性将重点放在周期回暖的表象上。 提到经济复苏，房地产是和普通民众关联度最高的行业，也一直流传着投资看股市，经济看楼市的说法。一季度公布的经济发展数据当中，新房商品房销售出现回暖，房价同比涨幅达到 6.3%，不少人就此提出疑问，房地产市场是不是已经正式复苏。 市场回暖的信号确实能够看到，但就此判定市场已经复苏，依旧为时过早。一二月份市场回暖速度很快，三月上旬依旧维持向好的表现，亮眼的百分比增长，很大程度来自去年同期的低基数效应，去年市场整体表现十分低迷。 同时还有季节性因素在起作用，国内银行放款习惯集中在每年的第一季度，资金投放之后可以拥有完整一年发挥效用，一季度向来都是信贷投放的高峰。其实关于这种短期回暖的争论一直没断过，但如今8月楼市大转向的暗流已经给出了最真实的答案。 从 2022 年三四月份开始，国内货币环境已经转向宽松，M2 增速一度上涨至 23%，各类市场利率也维持在很低水平。这一轮金融宽松持续的时长，是十几年有统计数据以来最长的一次。 季节性放款、持续宽松的金融条件，多重因素叠加，造就了一二月到三月上旬房地产销售数据向好的局面。但市场内部依旧存在明显的分化裂痕。 新房和二手房市场表现并不相同，市场成交主力集中在二手房。房企阵营也出现明显差距，具备国企背景的房企销量表现亮眼，民营房企依旧处境偏弱。 之前网上就有观点认为信贷宽松能彻底解决存量问题，但在房价拐点到来的今天，库存周转早已成为比绝对数量更加致命的考验。很多人会把市场压力简单归结为存量房产需要消化，看待存货指标不能只看绝对数值。 衡量房产存货，一般会使用存货销量比，测算全部存货消化完毕需要多少个月。这个指标是相对指标，高度依赖当下的销售速度。 销售速度慢，测算出来的去化周期就会被拉长。去年房地产开发投资降幅接近四成，新房建设的规模在收缩，理论上新增加的存货不会大规模爆发。 整体在建规模大约 100 亿平米，其中商品房 60 亿平米，住宅大概 50 亿平米。按照每年 10 万亿左右的房屋销售规模，房屋均价一万每平米，对应每年销售 10 亿平米住宅，全部在建住宅消化完毕大概需要五年时间。 存货多少没有绝对标准，销售速度快慢直接改变去化周期的结果。当时很多人乐观认为五六年就能消化完毕，但现实是人口数据的连年骤降直接让马云当年预判已成现实。 人口出生率下滑、城镇化推进速度放缓，不少报告据此提出，国内房地产会进入漫长下行周期。想要看懂房地产市场，不能笼统套用下行周期的概念。 2021 年 18 万亿的销售规模，已经被行业公认为近几年的销售高点，后续几年很难再回到这一水平。 但城镇化进程还没有走到终点，当前城镇化率在 63% 左右，距离 75% 的目标还有十个百分点的提升空间，每年提升一个百分点，依旧还有十年左右的推进周期。很多大型城市常住人口规模庞大，外来流动人口数量同样十分可观。 城市聚集优质教育、医疗、就业资源，持续吸引年轻人流入定居，城市规模还在持续扩张。那时候大众仍沉浸在城镇化能兜底的旧梦里，未能察觉8月楼市早已迎来存量互绞的退潮力量。 从 1998 年住房市场化改革算起，国内房地产走过了长达二十年高速上涨周期。经历过那个时代的人，大多听过买房实现财富增值的故事。 越来越多人形成共识，房地产高速扩张的时代已经落幕，未来行业整体增速会明显放缓，不少人会产生疑问，这种环境之下，买房还能不能算作好的投资选择。过去二十年买房普遍能够赚到收益，背后是时代大环境的加持。 1998 年房改开启私人持有房产的时代，公房分配制度改革，把公有住房权益分配到家庭，完成一次大规模的财富转移。2001 年加入世贸组织之后，国内经济进入高速腾飞阶段。 大量农业人口从生产效率低下的农业当中释放出来，进入工厂从事工业生产，劳动生产率得到巨大提升，居民收入随之上涨，城镇化快速推进，城镇化率从不足 40% 提升至 60% 以上，在这样的大背景之下，房价持续上涨就不难理解。 曾经的高速扩张让人对资产增值深信不疑，但在当下极其残酷的房价分化现实面前，账面财富的幻影正在无情破灭。很多人习惯拿房价收入比评判房价存在泡沫，国内房价收入比达到三十到四十倍，意味着不吃不喝三四十年才能买下一套住房。 但对比股票市场，大家看股票不会只盯着市盈率，却习惯用静态的房价收入比评判房产。 房价价格里面
